Déficit Habitacional em Pirassununga

Ouvi na rádio uma notícia no mínimo preocupante sobre a cidade de Pirassununga.

A cidade de Pirassununga receberá 385 unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida, que serão construídas em um novo loteamento junto à Vila Santa Fé. E é só a primeira aprovação, pois a Prefeita afirma, com muito orgulho, que mais quinhentas e poucas serão ali construídas em uma segunda fase. Em ambos os casos, o empreendimento será realizado integralmente por uma empresa loteadora, que propôs todo o empreendimento para a Prefeitura, a quem coube aprovar e realizar a negociação com o Ministério das Cidades. O empreendimento também deve ter sido aprovado no Graprohab (órgão ligado ao Governo Estadual para aprovação de loteamentos).

A Prefeita, ao dar a notícia com muita satisfação, só consegue enxergar o lado positivo da notícia. Obviamente esses empreendimentos podem reduzir o déficit habitacional do edifício (segundo a Prefeita, resolvem o déficit). Eu poderia até concordar, com ressalvas. A cidade vive uma fase de expansão demográfica e o que o mercado tem oferecido atende apenas uma faixa da população com melhores condições financeiras – e o novo empreendimento atende a faixa entre 1 e 3 salários mínimos de renda mensal. Mas esse lado “positivo” da notícia é eclipsado – para não dizer totalmente apagado – pelos aspectos negativos. Vamos a eles.

O empreendimento será realizado na Vila Santa Fé, que é um bairro separado do centro, distante 7 quilômetros por uma estrada de uma pista e duas faixas. Está distribuído ao lado dessa estrada, porém invisível pela presença de uma área de mata entre a estrada e o bairro. Não possui centro comercial, apesar de se localizar razoavelmente próximo à sede do distrito de Cachoeira de Emas (pouco mais de 2 quilômetros). É o bairro com os piores índices sociais do município. Não possui área de expansão urbana de acordo com o Plano Diretor vigente.

Em outras palavras: esse bairro é um esconderijo de pobreza. Não há qualquer mix social: ali vivem apenas famílias pobres, que sentem a segregação diariamente. Não há qualidade urbana, comércio diversificado ou vida cultural. Há poucas áreas de lazer e áreas institucionais qualificadas.

Enquanto isso, Pirassununga possui vazios urbanos significativos em sua porção central. Uma região cada vez mais elitizada, alvo de projetos verticalizados e especulação imobiliária. Fiz um recorte do mapa da cidade. Ali estão demarcadas cinco áreas enormes. As três ao sul, contíguas ao centro, estão cercadas por avenidas largas e dotadas de total infraestrutura. São antigas áreas industriais. Somadas, possuem aproximadamente 9,4 hectares. Se considerarmos uma ocupação exclusivamente residencial, com edifícios de três pavimentos e uma taxa de ocupação rarefeita, de 30%, esses terrenos comportariam, tranquilamente, mais de 1.500 unidades habitacionais. Se a Prefeitura e a Câmara de Vereadores do Município fizessem uso de suas prerrogativas de planejar e legislar o território municipal, especialmente a área urbana, poderiam demarcar esses locais como Zonas Especiais de Interesse Social, com finalidade para habitação social. Poderiam, também, demarcar tais áreas como terrenos de edificação compulsória, sob pena de IPTU progressivo. E, finalmente, demarcá-las como áreas de preempção, permitindo que a municipalidade tivesse prioridade de compra.

Vamos fazer uma suposição e considerar que o proprietário ou um empreendedor resolvesse utilizar uma parcela dessa área para produção habitacional. Selecionamos a maior delas, com 80.000 metros quadrados, para esse exemplo. As fachadas voltadas para as avenidas poderiam ter uso comercial, com vagas de estacionamento a 90º e dois pavimentos, totalizando aproximados 20.000 metros quadrados. As calçadas podem ser afastadas e arborizadas, permitindo a circulação confortável e sombreada. Aproximadamente na metade do terreno seria aberta uma via, interligando o traçado urbano de leste a oeste. Pode ser uma via tipo “boulevard”, sem guias e sarjetas, para velocidade baixa e acesso aos prédios residenciais. No interior do quarteirão podem ser construídos prédios em três áreas, com apartamentos de tamanhos variados, em apenas três pavimentos, talvez com estacionamento no nível do piso. A área total construída desse setor habitacional teria pouco mais de 50.000 metros quadrados, o que pode resultar em mais de 600 unidades habitacionais. Dessas, ¼ poderia ser destinada a habitação de interesse social na faixa até 3 salários mínimos e ¼ para a faixa de 3 a 6 salários mínimos. Metade poderia ser comercializada fora do Programa Minha Casa Minha Vida, de acordo com a demanda do mercado.

Esse empreendimento modelo traria apenas vantagens para a cidade. Uma área central seria urbanizada, reduzindo os custos sociais de um terreno gigantesco vazio, mesmo dotado com toda a infraestrutura . Seiscentas famílias teriam acesso à casa própria, sendo que 150 delas seriam excluídas da lista do déficit habitacional. O impacto sobre o valor dos alugueres seria salutar. A economia do município seria dinamizada com um novo centro comercial, interligando o centro cultural (antiga estação ferroviária) e um grande supermercado. Teríamos justiça social: um especulador a menos e mais de duas mil pessoas morando melhor, com mais classes sociais convivendo e assim se respeitando.

O empreendimento que a Prefeita tanto se orgulha terá um custo elevado para resultar em péssimas condições de vida para 385 famílias carentes. O mesmo investimento público, se utilizado para complementar o investimento privado com a finalidade de viabilizar um empreendimento como o que proponho, resultaria em excelentes condições de vida para, pelo menos, 600 famílias de diferentes classes sociais, metade delas pelo Programa Minha Casa Minha Vida. E nesse exemplo utilizo índices urbanísticos modestos. Há, também, a possibilidade de realizar esse empreendimento por etapas, quiçá sem o parceiro privado.

Demarquei outros dois terrenos, um a leste do centro (com dimensões aproximadas de 75.000 m2) e outro a norte (com aproximadamente 33.000 m2). Há, ainda, outros não tão próximos do centro. O mesmo modelo, replicado, resolve o déficit habitacional do município, dinamiza a economia, melhora as condições de vida dos novos moradores e da vizinhança, gera justiça social e expulsa especuladores. E ainda tem outro impacto, menos mensurável, mas igualmente certo: reduz a violência. A convivência entre famílias de diferentes níveis econômicos promove o entendimento mútuo, a tolerância e inibe a opulência – totalmente desnecessária.